上海市近期试行的《工商业项目土地使用权续期工作指导意见》规定，商业（40年）和办公（50年）用地到期后可按土地基准价最低70%付费续期，续期年限5-20年；该政策仅适用于商业用地，不涉及住宅，续期费用因地段差异较大（核心区土地基准价超3万/㎡，远郊不足2千），一套50-80㎡商业公寓续期20年可能需缴纳数十万元，若无法支付将面临土地使用权被收回的风险；目前作为上海地方试点，未来可能根据执行效果在全国推广或调整，投资者需将续期成本纳入商业用地估值考量。
聊一个最近热度不算很高，但其实影响很深远的事。
你们听说过《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》这个政策吗，7月底印发，最近已经在试行了。
它的核心内容是上海工商业项目土地，40年（商业）、50年（办公）使用年限到期后，最低按照土地基准价的70%进行付费续期。
这句话有很多细节，首先仅针对商业用地，不适用居民住宅；其次最低70%，并非统一70%，有可能80%、90%、100%；然后是最重要的土地基准价，不是大家平时交易的房价，你房产所在区域的土地基准价要去政府官网上查询，总体上肯定要比房价便宜，但在上海这样的城市也不是小钱。
续期最低续5年，最长续20年。
我当时看到新闻时愣了一下，因为上海最早的商业用地开发是从90年代开始的，现在2026年还没到40年。后来查了一下相关规定，部分优质商业地产项目剩余年限不到一半就可以申请续期了，有一些老牌写字楼、商场、REITS项目在做估值交易的时候，有提前续期的需求，所以就出政策试行了。
上海曾于2010-2016年密集上市了一大批商业公寓，产权40年50年的都有，要到2050-2060年才会密集到期，不着急，还有30多年，谁知道到时候又是什么政策。
要是一直执行70%土地基准价的话，那一套50-80平米的商业公寓续20年续费要交多少钱呢？我找了几个ai估算，出来的数字差异很大，说50-80万的有，说30-40万的有，说十几万的也有，和地段关系很大。上海土地基准价分11级，核心贵的每平米3万多，远郊便宜的不到两千。
总之一套商业公寓续费20年，几十万的钱是要的。那如果我没钱续费怎么办？可以明确的是土地使用权肯定被政府收回了，你无权再进行交易，至于你还能不能继续住我也不知道，有被腾退的风险。我问ai这种情况咋办，它出主意最好到期前卖给下家，相信后人的智慧。神特么后人智慧，那不就是甩锅嘛。。
目前这只是上海的试行政策，接下来政府会评估执行的效果，如果钱收的轻轻松松那以后可能会在全国推行，如果上海试点困难重重，收费效果不及预期，那未来可能会调整。不过无论如何我觉得大家对商业用地的估值应该有所调整，到期续费应该被包含到定价预期里。
话说我前几年还考虑过投资北京的商业公寓，因为它的出租回报率挺高，年化4-5%，你要静态算账的话还真是不错的投资品，起码现金流很优秀。后来之所以放弃是考虑到商业公寓的房价一直跌，跌的比住宅还狠，流动性差，不好变现，可能你收四五年房租最后全让房价跌没了。现在再加上未来的续费预期，更不想买了。
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